Immobilier

L’immobilier au Royaume-Uni, source de VRAIS placements non traditionnels

Dans ce numéro, Angus Henderson de BMO Real Estate Partners expose trois occasions clés des marchés de l’immobilier au Royaume-Uni et en Europe qui permettent aux investisseurs institutionnels canadiens de se diversifier véritablement et qui servent de source créative de rendement durable à moyen et à long terme.
Novembre 2019

Angus Henderson

chef – Expansion des affaires, BMO Real Estate Partners

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Dans ce numéro, Angus Henderson de BMO Real Estate Partners expose trois occasions clés des marchés de l’immobilier au Royaume-Uni et en Europe qui permettent aux investisseurs institutionnels canadiens de se diversifier véritablement et qui servent de source créative de rendement durable à moyen et à long terme.  

Une faible croissance donne lieu à des occasions peu courantes

Tandis que le contexte de faibles rendements continue de frustrer les gestionnaires d’actifs des deux côtés de l’Atlantique, mes collègues et moi avons observé l’intérêt accru que suscite l’univers des placements non traditionnels, y compris les créneaux tels que l’immobilier au Royaume-Uni. Au cours des cinq dernières années, les structures pour l’investissement immobilier direct et indirect, dont bon nombre ont souffert de la crise financière mondiale, ont progressivement retrouvé la faveur du public parce qu’elles dégagent des revenus stables et non corrélés dans les portefeuilles des clients.

À notre avis, cette transition à long terme s’explique par plusieurs facteurs : la persistance des taux d’intérêt peu élevés ou négatifs, la rareté des rendements élevés et le besoin de positions différenciées, en particulier à l’approche de la fin de cycle. Nous constatons également que l’accès des investisseurs institutionnels aux marchés évolue : ils ont un plus grand choix de facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (facteurs ESG) et comptent désormais les actifs corporels parmi leurs placements traditionnels. La catégorie d’actif des placements non traditionnels se développe. Avec l’adoption généralisée de ces approches, les investisseurs seront de plus en plus à l’aise et prendront confiance quant à la place qu’ils occupent dans la répartition de l’actif.

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La beauté de l’immobilier est qu’il s’agit d’un secteur hétérogène; chaque bien est unique et offre donc une exposition distincte.

Que votre équipe de placement envisage une usine de fabrication à la fine pointe de la technologie à Birmingham ou un pôle commercial à Londres, elle aura besoin d’une approche proactive qui associe l’expertise des spécialistes à la connaissance approfondie du marché immobilier local afin d’optimiser la valeur de l’actif, de l’intégrer au portefeuille et de potentiellement générer de l’alpha. Pour vous aider à mieux comprendre ce qui est nécessaire pour opérer dans cet univers, voici trois occasions dont nous tirons parti actuellement sur les marchés du Royaume-Uni et de l’Europe.   

Occasion no 1 : Marché de masse du logement

Comme les investisseurs institutionnels accaparent mois de 5 % de ce marché potentiel d’une valeur de mille milliards de livres sterling, l’espace résidentiel destiné à la location du Royaume-Uni constitue pour eux une vaste occasion pratiquement inexploitée1. Il offre croissance et diversification, contrairement à la situation en Amérique du Nord, où les immeubles collectifs représentent déjà un segment bien établi. De plus, le secteur dégage généralement des rendements supérieurs à ceux des obligations et des actions sur différentes périodes (voir ci-dessous), et possède des caractéristiques favorables liées à l’offre et à la demande qui harmonisent les intérêts des investisseurs avec ceux des familles concernées. Autrement dit, les gestionnaires d’actifs peuvent avoir une incidence environnementale, sociale et de gouvernance importante sans perdre de vue leurs objectifs de rendement. 

Les tendances sont nettes du point de vue de l’analyse fondamentale. Les données du Office for National Statistics indiquent que la demande pour les propriétés résidentielles a dépassé non seulement celle pour les autres segments immobiliers (commerces de détail, immeubles industriels et immeubles commerciaux) entre 2005 et 2016, mais également l’inflation.    

Ce qui rend les statistiques si convaincantes, c’est le passage de l’achat à la location. Comme il ressort du graphique ci-dessous, le nombre de logements achetés à l’aide d’un emprunt hypothécaire a fortement baissé au cours des dix dernières années, alors que le volume des locataires privés a augmenté proportionnellement. Nous nous réjouissons de ce qu’on cherche à corriger cette défaillance du marché : il y a un besoin important d’améliorer le parc du logement à l’aide d’options de qualité qui respectent le budget des familles de travailleurs, tout en donnant aux investisseurs institutionnels l’accès à un revenu locatif stable. À cette fin, les fonds du marché de masse ne « surchargent » pas les locataires : les loyers sont généralement inférieurs à 35 % du revenu annuel du locataire, qui en 2017 s’élevait à environ 27 600 £ (environ 46 700 $ CA).

Cela est très intéressant à la fois pour le rendement et la réputation. Les organisations peuvent profiter d’occasions stimulantes, thématiques et structurelles dans la fourchette inférieure des prix de l’immobilier. Elles peuvent profiter de flux de trésorerie reposant sur des actifs réels, et avoir une portée sociale positive pour des milliers de personnes à revenu moyen (facteurs ESG).  

Occasion no 2 : S’éloigner de l’indice

Les investisseurs institutionnels peuvent obtenir une exposition aux placements immobiliers de nombreuses façons : entreprises cotées en bourse qui achètent activement des affaires immobilières sur le marché, approches de marché privé où un fonds détient un bien immobilier en tant que catégorie d’actif sous-jacent, etc. Nous adoptons une approche mixte — mais le dénominateur commun est que nous ne restons pas collés à la référence. Nous ne nous contentons pas d’une répartition sur tous les secteurs et tous les créneaux. Nous avons une approche particulière qui repose sur une recherche et des processus complexes, et qui stimule les rendements à moyen et à long terme.

Par exemple, notre stratégie du Royaume-Uni a une exposition très limitée aux centres commerciaux. L’Internet a été une force perturbatrice trop puissante bien des détaillants exploitant un magasin traditionnel. D’ailleurs, le graphique ci-dessous montre que le commerce de détail moyen et bas de gamme a entraîné à la baisse le rendement moyen de tous les types de biens immobiliers au cours du premier semestre 2019. En même temps, nous avons constaté des changements spectaculaires dans le segment des bureaux équipés, où un nombre croissant de fournisseurs (WeWork étant l’exemple le plus évident) cherchent à imposer leur suprématie. Comme nous ignorons toujours qui seront les gagnants et les perdants de ce segment, nous avons fait le choix délibéré de ne pas nous positionner, mais plutôt d’exercer notre liberté d’aller là où le marché offre un maximum d’avantages.

Nous nous demandons aussi si l’actif peut générer un rendement dans son environnement. Par exemple, les biens immobiliers utilisés pour l’entreposage de distribution ont généré un rendement supérieur à ceux utilisés pour l’entreposage du commerce de détail au cours du deuxième trimestre de 2019. Mais pourquoi? Les deux catégories sont pratiquement identiques. À notre avis, c’est probablement parce que les centres de distribution jouent un rôle déterminant dans la logistique du commerce en ligne, comparativement aux installations d’entreposage qui stockent les biens pour les magasins ayant pignon sur rue. Tenir compte de ce contexte nous aide à tirer avantage des cycles de marché et à stimuler le rendement global.

Les locataires les plus recherchés ont tendance à convoiter les emplacements de choix pour leurs magasins phares… Et les rues chics ne deviennent pas plus longues.

Occasion no 3 : Se positionner sur la grand’rue

Même si nous ne sommes pas très optimistes en ce qui concerne les centres commerciaux du Royaume-Uni et les autres commerces de détail de bas et moyen de gamme, nous sommes très bien représentés dans l’espace de commerce de détail très convoité de la « grand’rue » à l’échelle européenne. Notre équipe du bureau de Paris s’est donné pour mission de repérer des unités spécifiques sur les prestigieuses avenues européennes, comme Via Monte Napoleone à Milan, Via Condotti à Rome et Passeig de Gràcia à Barcelone, afin de tirer parti de l’essor du tourisme à l’échelle mondiale.

En fait, les locataires les plus recherchés ont tendance à convoiter, dans le cadre d’une offre omnicircuit, les emplacements de choix pour leurs magasins phares… et les rues chics ne deviennent pas plus longues… Donc, que le locataire soit un nom emblématique de la mode ou une société de technologie occupée à développer sa marque, nous pouvons être certains que nos sites sont positionnés pour profiter des dépenses des touristes étrangers. Pour en revenir à un point que j’ai soulevé plus tôt, l’immobilier n’est pas une catégorie d’actif homogène; elle nécessite une solide expertise locale et l’assurance qu’après avoir acheté l’actif, on peut le gérer, l’exploiter et créer de la valeur ajoutée, que ce soit par la rotation des locataires ou par d’autres moyens. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il faut être physiquement présent pour s’assurer que l’actif continue de fonctionner comme il se doit.

Brexit et autres considérations

Compte tenu du grand nombre de gestionnaires d’actifs sur le continent qui baignent dans les manchettes politiques au sujet du Brexit, les biens immobiliers au Royaume-Uni sont actuellement temporairement sous-évalués par rapport à ceux du reste de l’Europe. L’incertitude entourant le Brexit est une source de frustration constante pour beaucoup de gens. Cependant, nous avons vu des événements dramatiques suivre leur cours sur le continent sans avoir d’incidence sur les actifs réels. Par conséquent, lorsque cette saga prendra fin, nous nous attendons à ce que les prix renouent avec les valeurs fondamentales. 

À plus long terme, nous nous attendons à une plus forte demande pour les actifs réels et, de manière plus générale, pour les stratégies non traditionnelles si le contexte de rendement demeure difficile. Même lorsque le cycle aura repris de plus belle, nous élargirons notre compréhension de la répartition efficace de l’actif afin d’inclure des secteurs qui se trouvaient autrefois en périphérie. Il y aura aussi, sans doute, des avantages liés à la diversification ou à la couverture d’un placement qui donne aux investisseurs canadiens accès à des revenus stables provenant de propriétés situées à l’autre bout du monde. 

Pour en savoir plus sur les stratégies de placement immobilier de BMO Gestion mondiale d’actifs, veuillez communiquer avec votre représentant régional –  Investisseurs institutionnels, BMO Gestion d’actifs, ou cliquez ici pour en savoir plus sur BMO Real Estate Partners.

BMO Real Estate Partners est une équipe primée qui compte plus de 50 ans d’expérience de la création et de la gestion de portefeuilles de placements immobiliers fructueux. Nous combinons une approche entrepreneuriale et des pratiques institutionnelles complexes et structurées, et nous entretenons des relations solides avec les investisseurs, les actionnaires, les personnes-ressources du secteur et les locataires; notre démarche est, selon nous, essentielle à la gestion de cette catégorie d’actif personnel.

PRIX ET RECONNAISSANCE

Recommandations relatives aux pratiques exemplaires en matière de durabilité de l’ERPA en 2019
Gold Award – BMO Commercial Property Trust

PIE European Property Awards 2018
Fonds de l’année – Commerce de détail – BMO Real Estate Partners Best Value Europe I

Portfolio Adviser Fund Awards 2017
Gold Award – BMO UK Property Fund

PIE European Property Awards 2016
Fonds de l’année – Nouveau fonds – BMO Real Estate Partners Europe I

Prix de la société d’investissement Moneywise 2016
Catégorie Property Direct UK Category – F&C Commercial Property Trust Ltd (géré par BMO Real Estate Partners)

Également dans le numéro de l’automne 2019 du Bulletin trimestriel institutionnel IQ :

Facteurs ESG – Acquérir un avantage sur les marchés émergents

Un style de placement pour prospérer en fin de cycle

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1 BMO Real Estate Partners, Building a stable income stream from a sustainable housing solution.

Avis de BMO Real Estate Partners :

La valeur des placements et les revenus qu’ils produisent peuvent diminuer autant qu’augmenter par suite de l’évolution du marché ou des devises, et il est possible que les investisseurs ne récupèrent pas les sommes investies.

 

Avis de BMO Gestion mondiale d’actifs :

Ne pas diffuser à l’extérieur du Canada.

Certains des produits et services offerts sous le nom BMO Gestion mondiale d’actifs sont conçus spécifiquement pour différentes catégories d’investisseurs issus d’un certain nombre de pays et de régions, et peuvent ne pas être accessibles à tous les investisseurs. Les produits et les services sont offerts seulement aux investisseurs des pays et des régions où les lois et règlements applicables l’autorisent.

La présente communication constitue une source générale d’information. Elle n’est pas conçue comme une source de conseils juridiques, fiscaux ou de placement et ne doit pas être considérée comme telle. Les placements particuliers ou les stratégies de négociation doivent être évalués en fonction de la situation de chaque investisseur. Il est recommandé aux particuliers de demander l’avis de professionnels compétents au sujet d’un placement précis.

Tout énoncé qui repose nécessairement sur des événements futurs peut être une déclaration prospective. Les déclarations prospectives ne sont pas des garanties de rendement. Elles comportent des risques, des éléments d’incertitude et des hypothèses. Bien que ces déclarations soient fondées sur des hypothèses considérées comme raisonnables, rien ne garantit que les résultats réels ne seront pas sensiblement différents des résultats attendus. L’investisseur est prié de ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives. Concernant les déclarations prospectives, l’investisseur doit examiner attentivement les éléments de risque décrits dans la version la plus récente du prospectus simplifié.

BMO Gestion mondiale d’actifs est le nom qui englobe BMO Gestion d’actifs inc., BMO Investissements Inc., BMO Asset Management Corp., BMO Asset Management Limited et les sociétés de gestion de placements spécialisées de BMO.

MD/MC Marque de commerce déposée/marque de commerce de la Banque de Montréal, utilisée sous licence.

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